Стародачными поселками называют организованную дачную застройку в ближайшем Подмосковье, построенную в конце XIX—середине XX века для летнего отдыха государ-ственной, научной и творческой элиты. Такие поселки были оснащены необходимыми комму-никациями, хорошими подъездными путями и, как правило, строились в пределах 30 км от МКАД, на территории соснового леса. Большинство из них расположены в непосредственной близости к водоему. Благодаря уникальным природным условиям и наличию необходимой инфраструктуры первые элитные коттеджные поселки были преобразованы как раз из старо-дачных мест, либо возникли на их границах. Престиж стародачных поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений. Стоимость земельных участков в этих поселках в основном всегда выше средних цен по направлению.
Наиболее известные и престижные стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе -Барвиха (8 км от МКАД), Жуковка (8 км), Николина Гора (24 км). На сегодняшний день на базе этих поселков построены современ-ные коттеджные городки, хотя значительная часть территории по-прежнему ос-тается под дачами, которые имеют сезонное использование. Также престижные стародачные места расположены вдоль следующих основных магистралей: Киевское, Минское, Калужское, Ярославское, Егорьевское шоссе.
Земельные участки в стародачных местах специалисты относят к VIP классу. Повышен-ный интерес к домам, расположенным в таких местах, сказывается на их уровне цен, ко-торый в основном превышает среднее значение по направлению. По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках. Бурное развитие рынка загородной недвижимости и постепенное исчерпывание хороших земельных участков по ведущим направлениям, стало причиной резкого роста спроса и уровня цен на землю в стародачных поселках.
В наиболее престижных стародачных поселках (такие как Барвиха, Переделкино, Малаховка, Немчиновка) существует негласная очередь из желающих приобрести там участок. В тоже время, предложения в подобных поселках на рынке появляются крайне редко. Как правило, это максимум два участка за сезон.
Высокий спрос на стародачные поселки обусловлен рядом уникальных характеристик данных мест. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным. В основном поселки строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные поселки расположены на берегу рек— Вори и Клязьмы. На Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. Поселки Осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам. В тех случаях, когда естественных водоемов поблизости не было, за счет государства создавались искусственные водоемы либо были расширены существую-щие небольшие местные озерки. Наглядным примером является Егорьевское шоссе, где подобным образом обустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.
Немаловажный плюс таких мест—это удобное транспортное сообщение, сама территория поселка содержит хорошие дороги. Многие такие поселки находятся рядом с железнодорожными станциями. Помимо этого, дома в стародачных поселках отличаются достаточно низкими эксплуатационными расходами. Наиболее сильным недостатком стародачных мест, по сравнению с организованными коттеджными поселками, является отсутствие охраны и социальная неоднородность проживающих.
Отдельно следует выделить такой недостаток, как возможные трудности с юридическим оформлением сделок. Многие поселки существуют с 30-х годов и неоднократно передава-лись по наследству. Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов к сделке купли-продажи. Помимо этого, часто необходимо оформлять сам землеотвод (приватизировать земельный участок). Достаточно часто встречаются случаи, когда хозяева восстанавливали дом после пожаров либо прочих разрушений, без соответствующей регистрации вновь возведенных строений в БТИ. За время своего существования дачи могли перестраиваться без специ-альной разрешительной документации. Оформление таких сделок может длиться 4-6 месяцев.
Характеристика основных направлений рынка стародачных поселков
Ярославское направление
Наиболее известными и популярными старо-дачными местами по Ярославскому направле-нию являются такие поселки как Валентинов-ка (15 км от МКАД), Болшево (17 км), Заго-рянский(16 км), Любимовка (12 км), Клязьма (14 км), Мамонтовка (16 км). Здешние места отличаются хорошей экологией, развитой ин-фраструктурой и достаточно приемлемыми ценами на земельные участки, расположенные в лесном окружении. На данном шоссе находится национальный парк «Лосиный Остров», река Клязьма, памятники старины.
Участки, расположенные в стародачных местах на берегу Пестовского, Учинского, Пироговского, Клязьминского водохранилищ стоят в полтора-три раза дороже. Среди наиболее известных усадеб, расположенных по Ярославской дороге, — Абрамцево. Болшево и Валентиновка в советский период были местом отдыха творческой элиты. В разное время тут жили Константин Станиславский, Борис Пастернак, Анна Ахматова, Ва-лерий Брюсов и др. В поселке Болшево находится Дом-музей Марины Цветаевой.
В поселке Загорское первые дачники поселились в конце XIX века. Основателями посел-ка стали братья Кисель—Загорянские. Поселок имеет удачное расположение -с севера выходит на реку Клязьма, а на юге он граничит с национальным парком «Лосиный ост-ров». Здесь можно увидеть дачи Юлия Никулина, Михаила Жарова, Владислава Третьякова, Алана Чумака и др.
Рублево-Успенское направление
Рублево-Успенское шоссе закрыто для проезда грузового транспорта и является одним из самых престижных направлений на рынке загородной недвижимости Подмосковья. Еще в царское время было замечено, что преимущественное направление ветра в Москве — западное. Старые дачные поселки вдоль Рублево-Успенского шоссе насчитывают вековую историю. Два века назад вдоль дороги, которую в народе называли Царской, и в ее ближайших окрестностях уже насчитывалось 16 княжеских усадеб, а также четыре графские и две императорские. Землями вокруг сел Крылатское и Ромашково (5 км от МКАД) владела инокиня Марфа — мать первого царя из рода Романовых. В советские времена этот направление стало традиционным местом отдыха членов правительства и ЦК КПСС. В 1935 г. в Барвихе открылся санаторий Совмина СССР. Сейчас санаторий находится в ведении Управления делами Админист-рации президента РФ.
За Барвихой в 8 км от МКАД расположен широко известный поселок Жуковка, одно из самых престижных мест Подмосковья. Поселок был организован в 1920 г. и получил свое название благодаря лесному урочищу Жуковке. В 1930-е годы здесь располагались дачи руководства НКВД, в том числе и самого наркома НКВД Н.И. Ежова. В советский период дачное хозяйство в Жуковке принадлежало Совмину СССР. Поселок Николина Гора (24 км от МКАД) известен всем. Здесь в ХV в. стоял небольшой монастырь Святого Николы на Песку.
В довоенное и послевоенное время здесь проживали известные советские писатели и артисты. В настоящее время в Николиной горе работает музей писателя В. В. Вересаева, который долго жил в этих местах. В этой местности расположены загородные дома многих известных в России людей.
Минское направление
По популярности Минское шоссе входит в пятерку ведущих подмосковных направлений. Минское направление отличается большим количест-вом сосновых и лиственных лесных массивов. Из крупных водоемов можно отметить реку Нару и Нарские пруды, Москву-реку, Можайское водохранилище, реку Рузу и Рузское водохранилище, речку Искону. На территории данного направления расположены знаменитые стародачные поселки Подмосковья, такие как Переделкино, Баковка, Жаворонки, Лесной городок, Немчиновка.
Немчиновка — это небольшой поселок с узкими асфальтированными улочками и стары-ми домами. На окраине поселка находится озеро. Своим возникновением Благодаря своей богатой природе Немчи-новка стала популярным местом дачного отдыха москвичей. В Немчиновке располагалось имение Форштремов — владельцев шоколадной фабрики («Красный Октябрь»), а также резиденции посольств зарубежных стран — Германии, Японии, США.
Баковку строили дачи для состоятельных москвичей. На сегодняшний день Баковка — это небольшой поселок, вошедший в черту Одинцова. В 30-х годах, ко-гда поселок уже сформировался, здесь располагались дачи представителей высшего генералитета. Здесь находится тренировочная база общества «Локомотив», оборудованы футбольный стадион и теннисные корты. Развитая инфраструктура и богатая ис-тория поселка определяют здешние цены. Баковка — одно из самых дорогих мест по Минскому шоссе.
Переделкино — это старые писательские дачи и, по сути, первый коттеджный поселок Под-московья. Название ему дала деревня Переделки, которая стоит на Минском шоссе. В 1935 году Сталин подарил советским литерато-рам землю в Переделкино и разрешил ставить за казенный счет дачи. В конце 50-х здесь построили Дом творчества, где в небольших комнатках размещались Бориса Пастернака члены Союза писателей СССР. С тех пор на территории поселка сохранились деревянные строения, дорожки с традиционной скульпту-рой, главное здание с помпезной колоннадой и пропускной пункт на воротах. Недалеко от поселка находится большое озеро. К местным достопримечательностям можно причислить действующий Преображенский храм. В Переделкино открыты для посещения Дом-музей Бориса Пастернака.
Земля в Лесном городке (15 км от МКАД) была отдана Министерству обороны для гене-ральских дач с лесными угодьями в полгектара и более. Земля в данном поселке доста-точно дорогая, часто большие наделы распродают по частям. Территория вокруг поселка активно застраивается, но поскольку там начинается поле, стоимость земельных участков в несколько раз ниже. Земельные участки в поселке Жаворонки получали в основном работники Совмина СССР. Размер участков в поселке варьируется от гектара до 10-12 соток. Самая ценная часть земельных участков расположена на в роще «Красный Воин». В середине населенного пункта разбит парк, есть церковь, почта, школа. Современные Жаворонки объединяют территорию ближайших поселков Дачное, Косой Клин, Виттовка, 30 лет Октября, 1905 года. Основная часть земель, пригодных для строительства, уже занята. Земельные уча-стки на Минском направлении ценятся очень высоко за счет соседства с элитным Рублевским шоссе, наличия хорошего лесного массива и близости к крупным водоемам.
Рязанское направление (Егорьевское шоссе)
Юг Московской области не самое популярное и престижное место, и отличается небольшим спросом. Наиболее существенными недостатком данного юга Московской об-ласти является соседство с Капотней, Люберецкой ТЭЦ, и промышленными центрами. Помимо этого здесь находятся торфяники, где в засушливое лето периодически происходят самовозгорания и воздух наполняется едким дымом.
Большинство поселков сконцентрированы по двум направлениям: Рязанском и Симферопольском. Самыми известными стародачными посел-ками является Малаховка и Кратово, которые расположены на Егорьевском шоссе. Наиболее дорогие дома на Рязанском направлении находятся в поселке Малаховка - месте, известном с начала 20 века. В этом поселке в свое время располагалась дача писателя Николая Телешова, где проходили знаменитые литературные вечера. После революции место прославилось благодаря еврейской трудовой колонии, где преподавал рисование Марк Шагал. Сегодня поселок активно застраивается коттеджами. Цена домов в этом поселке зависит от многих факторов: площади, материала, степени готовности. Купить земельный участок в этом поселке достаточно трудно. Свободной земли практически нет, это одно из наиболее престижных и дорогих стародачных мест Рязанского направления.
Стародачный поселок Кратово начинал свою историю как подмосковный курорт. Хозяева здешних мест, князья Прозоровские-Голицыны строили дачи и сдавали их в аренду. В 30-е годы здесь, как и в близлежащих окрестностях, вырастают дачно-строительные кооперативы. Стоимость участков в этом стародачном месте несколько уступает малаховским.
Еще одним известным стародачным местом является поселок Ильинское. Сейчас на территории одноименной базы отдыха идет активная реконструкция и возведение нового поселка «Лесная сказка».
Киевское направление
Киевское шоссе, как и его ближайшие соседи — Минское и Калужское шоссе, считается одним из лучших направлений Подмосковья, с хорошей экологией, живописной природой, интересными стародачными местами. Треть территории, т. е. около 80 тыс. га, занимают лесные массивы.
Здесь протекают реки Протва, Нара, Пахра, Десна. К историческим достопримечательно-стям стоит отнести Никольскую церковь, которая является уникальным архитектурным памятником XIV-XV веков. В селе Петровском сохранился усадебный комплекс, включаю-щий постройки, возведенные великим русским архитектором М. Ф. Казаковым. Тихвин-ская церковь в Бурцеве 1708 г., остатки усадьбы Бергов в Первомайском, церковь на по-саде в Вышгороде, церковь в селе Спас-Косицы -это лишь немногое из того, что можно перечислить. В здешних местах в разные годы бывали Лев Толстой и Сергей Есенин, Мерзляковы и Мусин-Пушкин, Станиславский и Чехов, Грабарь и Верещагин, Чертков и Кругликов. Наиболее известными стародачными местами являются Апрелевка, Селятино, Крекшино, Фрунзовец, Победа. В окрестностях Апрелевки сохранились многочисленные памятники архитектуры XVIII-XIX веков, особенно много их по берегам Десны. В селе Мартемьяново возвышается Троицкая церковь (1782), окруженная старинным парком, оставшимся от одноименной усадьбы. Село Афинеево связано с именем А. А. Бахрушина, мецената, ос-нователя театрального музея в Москве. Здесь около усадебной церкви Усекновения Гла-вы Иоанна Предтечи (XVIII век) на левом берегу Десны стоял загородный дом семьи Бах-рушиных. Вблизи станции Алабино находится село Петровское с бывшей усадьбой горно-промышленника Н. А. Демидова, построенной знаменитым зодчим М. Ф. Казаковым в 1770-1780 гг. В деревне Крекшино в конце XIX — начале XX века жил редактор и изда-тель В. Г. Чертков, к которому часто приезжал Л. Н. Толстой. Очень популярны дома в поселках около ДСК Генштаба, в Фрунзовце и Кокошкине, где раньше располагались генеральские дачи.
Перспективы развития рынка
На сегодняшний день стародачные поселки лишь на 50% остаются дачными, т.е. используемыми для проживания в летний сезон. Большинство из них расположены в 20-километровой зоне и имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично. Одной из основных тенденций рынка стала скупка земель в составе дачных поселков под коммерческие проекты. На месте одной старой дачи застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного прожи-вания.
Помимо этого на рынке большим спросом пользуются дома в стародачных поселках для сезонной аренды. Для того чтобы арендовать коттедж в подобном поселке клиент может «простоять» в очереди несколько месяцев. В тоже время, по данным застройщиков строить коттеджные поселки в аренду, из-за большого срока окупаемости инвестиций, экономически не выгодно. Поэтому рынок аренды загородной недвижимости в основ-ном опирается на частные предложения. В этом сегменте достаточно высок потенциал старо-дачных мест, который обусловлен выгодным месторасположением, богатой природой и благоприятной культурной средой.
По мере исчерпывания в ближайшем Подмосковье земель, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который перестроен в коттеджный комплекс «Кутузовская слобода». Возможно, данная тенденция коснется не всех стародачных поселков, и какая-то их часть будет сохранена в прежнем виде как архитектурный и исторический памятник. Например, в феврале 2004 г. дачный поселок художников Пески, расположенный в Коломенском районе Подмосковья, объявлен объектом культурного наследия регионального значения. Согласно документу на территории данного поселка запрещается строительство любых объектов, нарушающих природный и исторический ландшафт.
Стародачные поселки прочно ассоциируются в сознании современных россиян с чем-то дворянским, неспешным и роскошным. Однако за последнее время эта роскошь изрядно померкла, дома и коммуникации обветшали, а наследники поместий разъехались по всему миру, зачастую так и не найдя новых претендентов на покупку своей недвижимости. Эксперты не исключают, что скоро от таких поселков останутся лишь воспоминания, а их место прочно займут новые комфортабельные коттеджи.
Как все начиналось
Стародачные места — особый формат на рынке загородной недвижимости. Это дома с уникальной историей, хорошим расположением и экологией. В стародачных местах всегда селилась государственная, научная и творческая элита, под такие объекты выделялись лучшие места, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев.
Все стародачные поселки можно разделить на две группы. Как отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов, к первой группе относятся те поселки, которые появились в конце XIX — начале XX века, в том числе Малаховка и Томилино на Егорьевском шоссе , Салтыковка на Горьковском шоссе , Баковка на Минском шоссе , Загорянка на Щелковском шоссе . Фактически это имения с большими приусадебными участками. Ко второй группе относятся поселки, построенные после революции для советской элиты — академиков, генералитета, высшего партийного руководства, художников, писателей и т. д. Дачные поселки такого типа обычно располагались в местах с обязательным доступом по железной дороге, так как автомобили, даже служебные, были далеко не у всех партработников, добавляет вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. В качестве примера таких поселков можно привести Валентиновку и Болшево на Ярославском шоссе , Жаворонки на Можайском шоссе , Николина гора, Барвиха, Подушкино на Рублево-Успенском шоссе , Переделкино на Киевском шоссе , Голицыно на Минском шоссе, Советский писатель на Калужском шоссе .
Да и дачи в большинстве случаев (кстати, слово «дача» образовано от слова «дать») передавались не в частную собственность, а всего лишь в пользование, поэтому зачастую, лишившись места, такие дачники теряли и «дачи».
Впрочем, несмотря на некоторые различия, судьба обоих типов поселков похожа между собой — с конца XX века стародачные поселки активно перестраиваются новыми собственниками, которые, как правило, не имеют никакого отношения к прежним хозяевам.
В период расцвета поры стародачных поселков самым престижным направлением считался восток Подмосковья, отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, приводя в качестве примера один из самых известных поселков на восточном направлении «Малаховка», в котором отдыхала царская семья. Дома в таких поселках, расположенных не далее 30 км от черты города, были обычно деревянные, реже — каменные, как правило, с центральными коммуникациями, добавляет заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов.
Другие известные стародачные направления — Рублево-Успенское, Ильинское, Минское — здесь, по словам Дмитрия Котровского, в основном давали «наделы» генеральским чинам. Культработники дислоцировались на Можайском, Киевском и Калужском направлениях. Больше всего стародачных мест на севере — Дмитровское, Ярославское шоссе, что обусловлено близостью водоемов.
Ценители прекрасного
Практически все стародачные места уже потеряли свой статус, констатирует Илья Менжунов. Конечно, они до сих пор ценны, прежде всего, особым духом и атмосферой, которые здесь возникли благодаря истории. Однако архитектура таких поселков неоднородная: есть деревянные обветшалые домики, есть новые дома, построенные из современных материалов, а есть современные элитные коттеджные поселки, построенные вплотную к стародачным местам, например, КП «Барвиха» или КП «Жуковка» , отмечает Андрей Хазов.
Другими недостатками поселков этого типа, по мнению экспертов, можно считать изношенные коммуникации и проблемы с подъездными путями. Кроме того, как отмечает Илья Менжунов, вопрос решения бытовых трудностей в таком поселке стоит острее по сравнению с современными загородными проектами, поскольку там нет управляющей компании, занимающейся его эксплуатацией, поэтому цены в стародачных местах обычно ниже, чем в организованных поселках, расположенных в непосредственной близости, особенно на престижных направлениях. Например, сравнивая стародачный поселок «Ранис» и современный поселок «Сосновый бор» , расположенные на Николиной Горе, мы можем увидеть, что в первом цена за сотку может достигать $60 тыс., а во втором — $120 тыс.
И все же стоимость участков в таких поселках по-прежнему остается довольно высокой, поэтому приобрести дом могут только довольно состоятельные покупатели, продолжает Владимир Яхонтов. Как правило, это семейные люди в возрасте от 40 лет, с устойчивым социальным положением. Критерием выбора поселка является не только статус направления, но и личные предпочтения клиент, — многие хотят приобрести дом в тех местах, где отдыхали в детстве. Очень часто слабость к стародачным местам испытывают творческие личности, ищущие уединения, например, режиссеры, сценаристы, актеры, особенно в возрасте, добавляет Илья Менжунов.
В то же время стать собственником такого участка не так-то просто, отмечает руководитель направления загородной недвижимости Contact Real Estate Алсу Хамидуллина. «Покупка домов в стародачных местах часто сопряжена с юридическими сложностями. Не оформленная приватизация, неподеленное наследство, пропавшие и с трудом восстанавливаемые документы — это только верхушка айсберга», — отмечает эксперт. «У меня была практика, когда продавался земельный участок около 10 соток в стародачной Барвихе, собственниками которого являлись 5 человек (по наследству), двое из которых были несовершеннолетние дети, а один из собственников проживал долгое время за рубежом. Покупатели, узнав историю объекта, отказались от его покупки, слишком велики были их риски», — рассказывает она.
Риэлторы тоже не любят такие сложные объекты, в том числе из-за трудностей, возникающих при общении с их собственниками, многие из которых часто стремятся завысить стоимость доставшегося им по наследству объекта.
Стародачное будущее
Сегодня в стародачных поселках, которых в Подмосковье насчитывается порядка 50, появляются владельцы, имеющие мало отношения к прежним хозяевам. Да и сами объекты стали другими, рассказывает директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed Алексей Артемьев. Например, дача Шмидта на Николиной Горе была практически разрушена и в свое время продана за очень небольшие деньги. Сейчас дом стоит в очень оживленном месте на одноименном проспекте, а когда-то мимо него проезжала раз в неделю одна «Победа».
По словам Алсу Хамидуллиной, своего ценового пика стародачные места достигли в докризисный период, когда покупатели приобретали подобные объекты за баснословные деньги. В то время стоимость сотки, например, в районе стародачной Жуковки составляла $130-150 тыс., для сравнения сейчас она оценивается не дороже $80 тыс. «Конечно же, многие покупатели того времени, выставившие сейчас эти объекты на продажу, не могут вернуть свои вложения. А опускать цены до рыночных морально и с финансовой стороны достаточно тяжело», — говорит эксперт.
Таким образом, эксперты с каждым годом наблюдают ослабление спроса на такого рода недвижимость. Сейчас большинство покупателей хотят стать владельцами современного, оснащенного всеми коммуникациями, «чистого» с юридической стороны объекта, будь то дом или просто земельный участок. «Ввиду очевидного ослабления спроса на стародачные места нет оснований полагать, что в будущем произойдет повышение их стоимости на рынке, учитывая и тот факт, что сегодня и так многие из них реально переоценены самими собственниками» — заключает Алсу Хамидуллина.
Поэтому года через три от стародачных поселков останется одно лишь их знаменитое название, согласна Наталья Семенова. Это связано с тем, что с приходом новых владельцев из этих мест постепенно исчезает дух прошлого и вполне вероятно, что уже скоро стародачные поселки станут просто пригородом, а на месте дач, где обитали генералы и композиторы, будут построены обычные современные коттеджи для бизнесменов и топ-менеджеров.
Охрана
По периметру весь коттеджный поселок окружен забором, дополнительной гарантией безопасности является круглосуточное видеонаблюдение за всей прилегающей территорией. Проезд осуществляется только через постоянно охраняемый въезд с контрольно-пропускным пунктом, на котором дежурит военизированная охрана, что исключает возможность проникновения посторонних в поселок. Территория несколько раз в сутки патрулируется высококвалифицированными сотрудниками собственной охранной службы. В ночное время периодичность прохождения патрулей сокращается до 1,5-2 часов.
Благоустройство
Качественное асфальтовое покрытие на всех автомобильных дорогах и чистые вымощенные тротуары выгодно отличают «Стародачное» от окружающих его поселков. Для удобства перемещения в ночное время суток вся территория оборудована оригинальными дизайнерскими фонарями, создающими яркую подсветку пешеходной и автомобильной зоны.
Ландшафт участка создавался с учетом нетронутой природы, окружающей поселок. Часть лесных деревьев сохранена, и их красота и величие выгодно подчеркиваются разбитыми вокруг клумбами и безукоризненными кустарниками. Зона отдыха с детскими площадками и большим количеством комфортабельных скамеек дает возможность жителям поселка расслабиться, не покидая охраняемую территорию.
Инфраструктура
За долгое время существования поселка местная инфраструктура развилась настолько, что сегодня жителям нет необходимости покидать любимое место в поисках развлечений. На сегодняшний день здесь функционируют:
- несколько детских площадок с аттракционами;
- круглосуточная бильярдная;
- мини-маркет со специально подобранным ассортиментом, учитывающим запросы самых требовательных посетителей;
- прогулочная пешеходная зона с большим количеством скамеек и лавочек;
- игровые комнаты для детей с квалифицированным и услужливым персоналом.
Неподалеку расположена пятизвездочная гостиница, а также пляжи на реке Пахра, что позволяет сделать отдых максимально разнообразным. В соседних поселках есть детские образовательные учреждения, а также медицинские пункты.
Коммуникации
Поселок построен с учетом всех требований, предъявляемых современным человеком к своему жилью. Собственная подстанция позволяет бесперебойно подавать электроэнергию в каждый дом и не зависеть от внешних источников питания. Современный водопровод, выполненный в соответствии с новейшими стандартами, обеспечивает поселок качественной водой: жители «Стародачного» никогда не столкнутся с проблемой ржавой воды и резкого снижения напора, которые так часто осложняют жизнь в мегаполисе.
Центральная канализация оборудована очистными системами, а газ подается в дома с помощью магистрального трубопровода. Все дома обеспечены телефонной связью и высокосортным Интернет-соединением.
Описание
В поселке удачно совмещаются современная инфраструктура и неповторимый дух дачного Подмосковья, столь ценимого в середине прошлого столетия. Свежий лесной воздух, удобное расположение (24 км от МКАД), гарантированная безопасность и высочайший комфорт жилья делают «Стародачное» идеальным местом для тех, кто вечернему шуму большого города предпочитает спокойную атмосферу загорода.
Просторные коттеджы свободной планировки с огромными панорамными окнами, большие приусадебные участки с тщательно продуманным ландшафтным дизайном, близость лесной речки: здесь есть все для полноценного проживания. Все коттеджы выполнены в одном духе, но при этом фасад каждого дома решен в индивидуальном стиле. Вместе все усадьбы образуют единый архитектурный ансамбль, который прекрасно гармонирует с окружающей природой.
Для отделки коттеджей применялись только натуральные материалы, отличающейся хорошими декоративными качествами и при этом полностью безопасные для человека.
Читать полное описаниеСтародачные коттеджи в пригородах Москвы относят к отдельной категории недвижимости. Это дома с богатым наследием, винтажным дизайном и самым выгодным месторасположением. При строительстве большинства этих строений чаще всего использовали дерево. Изредка попадаются дома из натурального камня.
Многие жители стародачных поселков покинули свои дома, не найдя новых владельцев. Обветшалая роскошь мало привлекает новых покупателей, учитывая тот факт, что стоимость такой недвижимости по карману далеко не каждому.
Эксперты рынка прогнозируют опустение таких поселков и считают, что на месте старых дач могут появиться новые элитные коттеджные поселения. Насколько это реально?
География стародачных поселков
Всего в Подмосковье можно насчитать порядка 50 мест со стародачными домами. Они начали появляться вокруг столицы пару веков назад. Изначально, в этих пригородных дачах и коттеджах, селили представителей интеллигенции, творческих и научных деятелей.
Условно, стародачные дома, делят на: построенные в XIX веке, и после революции — для советских партийных чиновников, военных и государственных служащих. Все они находятся в благополучных, экологически чистых зонах и отличаются наличием просторного приусадебного участка.
Самые старинные дома можно найти в поселках:
- Салтыковка (Горьковское шоссе);
- Загорянка (Минское ш.);
- Томилино (Егорьевское ш.);
- Баковка (Минское ш.).
Наследие постсоветских времен расположено на территориях:
- Жаворонки (Можайское шоссе);
- Немчиновка (Можайское ш.);
- Подушкино (Рублево-Успенское ш.);
- Болшево (Ярославское ш.);
- Советский писатель (Калужское ш.);
- Переделкино (Киевское ш.) и т.д.
Сегодня, многие территории стародачных поселков, выкупают новые собственники — кто для строительства дома, кто в целях инвестиций. При этом, им приходится сталкиваться с различными сложностями в оформлении документов.
К примеру, постсоветские дачи не передавались в собственность, а давались государством на время, к примеру, пока человек занимал определенную должность. Потеряв свое место, чиновнику нужно было съезжать с государственной дачи.
Особенности стародачных поселков
Скажем прямо, современный внешний вид поселка со старыми дачами мало привлекателен для покупателей и инвесторов. Основная ценность таких участков и домов заключается в местоположении и принадлежности к историческому наследию.
Сами дома в таких поселках выглядят неоднородно. Некоторые постройки уже обветшали и непригодны к жизни. Отдельные здания уже перестроили, с использованием современных строительных материалов. Но, что остается неизменным, — так это благоприятное месторасположение, тишина и уют здешних мест в окружении, нетронутой веками и десятилетиями, природы.
В некоторых местах, в непосредственной близости от стародачных поселений, находятся элитные коттеджные поселки, к примеру, Барвиха и Жуковка. Они вплотную пристроены к старым домам и, надо сказать, создают определенный контраст.
Тем не менее, современные покупатели предпочитают больше обращать внимание именно на новую застройку, потому что большинство бытовых проблем в новых домах уже решено.
Многие старо дачные поселения расположены в непосредственной близости от водоемов и хвойного леса. Большинство из них не выходит за пределы 20-километровой линии от МКАД.
Долгая история этих мест имеет свои плюсы и в плане транспортной доступности. Так, почти все старо дачные поселки находятся рядом с асфальтированными дорогами, развитыми населенными пунктами, довольно часто находятся возле станций электричек и железнодорожных путей.
Собственники таких домов отличаются социальной неоднородностью. Некоторые живут за границей, другие используют участок в качестве дачи. Обычно, единого центра управления населенным пунктом нет, на территории отсутствуют бытовые службы и инфраструктура. Единственное, что точно «роднит» старо дачные поселки с современными — это ограждения и контрольно-пропускные пункты (КПП).
Проблемы стародачных домов
Главная трудность, с которой сталкиваются новоиспеченные владельцы старо дачного дома — это отсутствие, либо критический износ коммуникаций. Основная часть труб и проводка, чаще всего, находятся в ветхом состоянии и требует полной замены.
В отличие от новых поселков, в старых домах отсутствует централизованная система (управляющая компания) для обслуживания коммуникаций. Поэтому новые жильцы остаются наедине с бытовыми трудностями.
В зависимости от состояния дачи или коттеджа, их приходится реконструировать или полностью перестраивать. Все это сопровождается длительной бумажной волокитой.
Земельный участок с домом в старом поселении стоит достаточно дорого, но дешевле, чем новый коттедж. Цена обусловлена выгодным месторасположением и непосредственной близостью к столице.
Чаще всего, старые дома приобретают творческие и статусные личности, которые хотят отдыхать и жить в исторически значимых, живописных местах. Они испытывают ностальгию и хотят быть окруженными старинной аурой, даже если для этого придется частично абстрагироваться от благ цивилизации.
Однако, приобретение участка с винтажным домом в Подмосковье, иногда бывает непростой задачей.
Дело в том, что многие собственники проживают в таких зданиях поколениями, и запросто могут «забыть» об оформлении приватизации, наследства, межевании и других процедур, принятых государством в последние 10-20 лет. Все это крайне «затягивает» процесс оформления такой недвижимости в регистрационных органах.
Кроме того, многие из таких дач неоднократно передавались по наследству, собственники женились, а потом разводились, и в документах могут встречаться юридические нюансы, препятствующие осуществлению «чистой» сделки.
В отдельных случаях, старо дачные дома не продаются по причине утерянных документов или наличия других наследников, которые не дают своего согласия на реализацию недвижимости.
И если еще лет 10 назад, за такими домами была «охота», то сегодня, сопоставляя все риски, покупатели не согласны вкладывать большие деньги в приобретение сомнительного, с точки зрения прав, объекта, даже если собственник готов существенно снизить цену.
Перспективы стародачных поселков
За последние 5 лет средняя стоимость сотки земли в старо дачных поселках снизилась. И, если рядом с таким населенным пунктом, находится новый коттеджный поселок с ценой в 120-180 тыс. долл. за сотку, то в соседнем, старом, хозяин не попросит больше 50-80 тыс. дол. за аналогичный участок. Свою роль играет и состояние недвижимости, расположенной на участке.
Наличие юридических сложностей в оформлении старого дома также вносит свои коррективы. Покупатели, которые подходят к вопросу покупки загородной недвижимости с практической точки зрения, предпочитают инвестировать свои средства в чистые, ухоженные и новые дома в рамках организованных коттеджных поселков. Спрос на устаревшую недвижимость, даже с учетом скидок, падает.
Собственники, которые все-таки решили пробрести старо дачный дом, тщательно подходят к сделке:
- изучают все документы;
- внимательно проводят осмотр объекта, с привлечением эксперта;
- консультируются с юристами;
- проверяют объект в государственном реестре;
- просчитывают стоимость восстановления, реконструкции или строительства нового дома на участке и т.д.
При этом, остается часть людей, которые рассматривают инвестицию в стародачный дом, как нечто сродни своей мечте. Это те люди, которые уже жили раньше в живописных пригородных местах, и хотели приобрести в собственность именно такую недвижимость, чтобы проводить в ней время со своей семьей. Доля таких покупателей занимает не больше 1-2% от общего числа.
Мнение экспертов рынка
Эксперты также констатируют падение спроса на этот формат недвижимости. Если люди приезжают в пригород, то они хотят жить в комфортабельном поселке и полностью обустроенном доме, и хотят жить постоянно, а не приезжать только в теплый сезон. Поэтому большинство собственников загородных соток занимаются строительством полноценных каркасных или газобетонных домов, в которых вполне можно жить, оставляя московскую квартиру в качестве альтернативы.
Тем не менее, благодаря своему удачному расположению, земельные участки, на которых расположены старые дома, по-прежнему высоко ценятся на рынке и относятся к категории VIP класса. При этом, довольно часто, расположенная на участке недвижимость практически не имеет ценности. Ввиду этого можно предположить, что со временем землю в старых поселках могут выкупить застройщики для строительства новых объектов, с более современной инфраструктурой. Этот процесс уже запущен.
В отдельных стародачных поселениях (Переделкино, Крюково) явно видно, как многоэтажная и стандартная городская застройка начинает вытеснять небольшие домики. Из-за некомфортного соседства и прочих факторов, отдельные собственники безвозвратно покидают свои дома. При этом, право распоряжения и собственности никому не передается, земля остается бесхозной. Никто принудительно не выселяет людей из своих домов. Время и стремительные темпы развития столицы делают свое дело.
Перспективные стародачные поселки
Отдельные подмосковные старо дачные поселения, в наиболее качественных местах, уже начинают преображаться и постепенно трансформироваться в более современный формат — коттеджных поселков. В качестве примера, можно рассмотреть поселок Кутузовский. Вместо него за несколько лет вырос новый коттеджный комплекс с полноценной инфраструктурой.
Быстрее всего застраиваются стародачные поселки на западе Подмосковья. Оно и понятно — это самая дорогая и престижная земля. Бытует мнение, что лет через 10-15 здесь, на месте причудливых и неухоженных избушек, появятся полноценные коттеджи с современной архитектурой. На севере и юге Московской области этот процесс происходит заметно медленнее. Хотя и здесь, приблизительно через 30 лет, также может измениться ландшафт построенной недвижимости.
Примечательно, что некоторые покупатели старых подмосковных домов стремятся сохранить их архитектурную ценность и занимаются реставрацией. Но таких примеров не так много, ведь для реконструкции дома требуются серьезные вложения. Учитывая неоднородность мнений и вкусов на рынке недвижимости, не все стародачные дома будут выкуплены и преображены. Этот процесс будет проходить постепенно.
Вам понравилась статья?
Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.
Надо отстоять негласную очередь, которая может длиться до двух лет. Высокий спрос на такие места в отличие от некоторых современных коттеджных поселков объясняется качеством месторасположения. Покупатели сегодня готовы переплачивать за хвойный лес первой категории, близость к Москве и традиции. Все это увеличивает стоимость недвижимости в таких местах минимум на 10%.
Основатели загородного рынка
Стародачные поселки образовались в 1930-1950-х гг., когда государство за заслуги выделяло известным военачальникам, деятелям искусства и науки участки земли для строительства собственных загородных домов.
Новоиспеченные дачники объединялись в дачно-строительные кооперативы и начинали осваивать лесные территории: вырубали деревья, прокладывали дороги, проводили коммуникации и строили дома. Так постепенно сформировались стародачные поселки, в которых жила советская элита, в этих местах и сейчас сохраняется своеобразная аура. Часто именно она привлекает покупателей, что и формирует устойчивый спрос. Рынок загородной недвижимости как таковой начинался именно с этих мест, поскольку только здесь были частные дома, которые можно было продавать. На сегодняшний день стародачные поселки лишь на 50% остаются дачными, т. е. используемыми для проживания в летний сезон. Большинство из них расположены в 20-километровой зоне и имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично. Одной из основных тенденций рынка стала скупка земель в таких поселках под коммерческие проекты. На месте одной старой дачи (площадь участков в таких местах может доходить до 0,5 га) застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного проживания. Помимо этого на рынке большим спросом пользуются дома в стародачных поселках для сезонной аренды.
Что предлагают
На данный момент в Московской области насчитывается порядка 40 стародачных поселков. Много стародачных мест располагается на Рублевке - это Старая Жуковка, Старая Барвиха, Успенские дачи, Николина гора. На Ярославском шоссе находятся известные поселки Валентиновка, Загорянский, Правда. На горьковском направлении - Салтыковка, на Егорьевском шоссе - Малаховка. Покупатели часто спрашивают о возможности приобрести дом в Расторгуеве на Каширском шоссе, в Александровке по Симферопольскому, в Ватутинках и Шишкином лесу по Калужской трассе. На минском направлении спросом пользуются Немчиновка, Абабурово, Жаворонки, Лесной городок и др.
Своими именитыми дачниками могут похвастать Фрунзовец и Алабино на Киевской трассе, Снегири и Опалиха на Волоколамском шоссе, Фирсановка на Ленинградке. На дмитровском направлении располагаются такие стародачные места, как Шереметьевский, Некрасовский, Трудовая. Исключением из всех трасс выступает Новорижское шоссе, построенное только 10 лет назад и не успевшее нажить традиции.
Сейчас в стародачных поселках присутствуют загородные дома всех ценовых сегментов. Экономкласс представлен домами, построенными в 80-90-х гг. прошлого века, а многие строения насчитывают не одно десятилетие - на то они и "старые дачи". Зачастую это ветхие строения, нуждающиеся в реконструкции или как минимум в ремонте. Тем временем это самая востребованная категория недвижимости благодаря своей низкой стоимости - до $300 000 за владение.
По словам Жанны Щербаковой, управляющего директора компании "Миэль-Недвижимость", стоимость свободного земельного участка для возведения особняка сегодня составляет от $6000 до $10 000 за сотку. "Загородные дома класса de luxe в стародачных местах сооружаются только в обособленных частях поселка. Так, в селении Абабурово, которое известно тем, что там находятся дачи деятелей литературы и искусства, построен целый коттеджный поселок с дорогими особняками. Здесь сегодня приобретают владения представители современной творческой и бизнес-элиты. В основном элитные секторы стародачных поселков сооружаются на западных направлениях Подмосковья. Большая же часть недвижимости в стародачных местах относится к бизнес- и эконом-классу", - говорит Щербакова.
Возможности и опасности
Как отмечает Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood, земельные участки в стародачных поселках специалисты сегодня относят к VIP-классу. Повышенный интерес к домам, расположенным в таких местах, сказывается на их уровне цен, который в основном превышает среднее значение по направлению. По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках.
Причиной резкого роста спроса и уровня цен на землю в стародачных поселках стало бурное развитие рынка загородной недвижимости и постепенное вымывание хороших земельных участков по ведущим направлениям. "Если в 2002 г. участок в Переделкино стоил $8000 за сотку, то сейчас уже называется цена в $25 000", - подчеркивает Маркарова.
Кроме того, по ее словам, на наиболее престижные стародачные поселки (такие, как Барвиха, Переделкино, Малаховка, Немчиновка) существует негласная очередь из желающих приобрести там участок. В то же время предложения в подобных поселках на рынке появляются крайне редко. Как правило, это максимум два участка за сезон.
Люди, продающие эти дома, в большинстве случаев не дают объявления о продаже через газеты. Напрямую продажи возможны, но только в том случае, если дом продается друзьям или знакомым. Обычно такие участки реализуются через риэлторские компании. Как отмечает Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", "такими домами (а не поселками) занимаются все компании, которым поступает такой объект на продажу. Я не знаю ни одной крупной риэлторской структуры, которая отказалась бы от реализации дома в стародачном месте".
Устойчивый спрос на стародачные поселки обусловлен целым рядом уникальных характеристик. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД, а чаще - не дальше 15 км, в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным. Кроме того, в основном поселки строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные дачи расположены на берегу рек Вори и Клязьмы, на Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. Поселки осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам.
В тех случаях, когда естественных акваторий поблизости не было, за счет государства создавались искусственные либо расширялись существующие водоемы. Наглядным примером является Егорьевское шоссе, где подобным образом обустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.
Немаловажный плюс таких мест, как правило, удобное транспортное сообщение. Многие поселки находятся рядом с железнодорожными станциями.
В отличие от дорогих современных коттеджных поселков, где для их содержания требуется ежегодно выкладывать немалую сумму, стародачные поселки отличаются достаточно низкими эксплуатационными расходами. В первую очередь это объясняется отсутствием управляющей компании в поселке, отсутствием камер слежения и т. д. Приятным дополнением является и то, что на территории поселков обычно есть вся необходимая инфраструктура, включая магазины.
Из недостатков следует отметить отсутствие охраны и социальную неоднородность проживающих. Поскольку основными покупателями участков в стародачных поселках являются люди, готовые потратить около $500 000, подобные недостатки могут стать основным фактором, определяющим выбор покупателя в пользу современных коттеджных поселков. Еще одна сложность, с которой сталкиваются желающие приобрести дом в стародачном поселке, - серьезный износ инженернокоммуникационных сетей.
Отдельно следует выделить и такой недостаток, как возможные трудности с юридическим оформлением сделок. Многие поселки существуют с 30-х гг., и участки в них неоднократно передавались по наследству. Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов к сделке купли-продажи.
Люди, продающие дома в стародачных поселках, в большинстве случаев не дают объявления о продаже через газеты. Напрямую продажи возможны только в том случае, если дом продается друзьям или знакомым. Обычно же такие участки реализуются через риэлторские компании
Как правило, эти сделки связаны с приобретением долей, получением всевозможных согласований не только с соседями, но и с "размножившимися" собственниками. Помимо этого часто необходимо оформлять сам землеотвод (приватизировать земельный участок). Также встречаются случаи, когда хозяева восстанавливали дом после пожаров либо прочих разрушений без соответствующей регистрации вновь возведенных строений в БТИ. По словам Маркаровой, оформление таких сделок может длиться 4-6 месяцев.
Цена/качество
Как отмечает Сергей Пушкин, спрос на стародачные поселки всегда был и будет. Землю под строительство поселков, которая выделялась Министерству обороны, Академии наук, литераторам, писателям и музыкантам, прежняя власть давала в самых красивых местах Подмосковья.
По мере исчезновения ликвидных земельных участков в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода". В соответствии с генеральным планом площадь коттеджного поселка составит 4,3 га. Около 60% территории займут коттеджи усадебного типа и таун-хаусы с квартирами площадью от 150 до 200 кв. м. Примерно 7000 кв. м будет отведено под здания общественного назначения.
Кроме того, по данным застройщиков, строить коттеджные поселки для сдачи в аренду из-за большого срока окупаемости инвестиций экономически невыгодно. Поэтому рынок аренды загородной недвижимости в основном опирается на частные предложения. В этом сегменте достаточно высок потенциал стародачных мест.
Устойчивый спрос на стародачные поселки обусловлен целым рядом уникальных характеристик. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД, а чаще - не дальше 15 км, в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным
Как отметила Изабелла Постоловская, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Бест-Недвижимость", сегодня формирование новых поселков происходит уже в соответствии с иной концепцией - это классическиекоттеджные поселки, которые нельзя назвать стародачными. Но, с другой стороны, возможно, со временем они обретут новую символику и станут art nouveau нашей эпохи.
Федор Конюховский
Дачи с традициями станут коттеджами с комуникациями
("Бизнес", №119 (138) от 01 июля)
Спрос на дома в стародачных поселках Подмосковья с каждым сезоном медленно, но стабильно увеличивается. В свою очередь, предложение по продаже такой недвижимости ограничено ежегодно всего пятью-семью достойными объектами в каждом из поселков. Основу рынка составляет аренда таких домов. Причем, несмотря на плохие коммуникации и некачественный подъезд, за хорошее месторасположение на престижных западных направлениях люди готовы платить ежемесячно до $15 тыс. за дом.
Неистребимая популярность
Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", отмечает, что спрос на стародачные поселки в ближайшие десятилетия вряд ли исчезнет. "Определенной категории покупателей домов в стародачных поселках, на мой взгляд, не существует. Эти места привлекательны, в первую очередь, из-за красивых мест, хорошего месторасположения. Во-вторых, из-за историй, связанных с конкретным местом и домом. Людям всегда были интересны поселки с традициями, в которых есть что посмотреть и что вспомнить",- подчеркивает Пушкин.
При этом, по его словам, в любом случае, дома в стародачных поселках покупают люди, у которых есть деньги. Ведь многие стародачные поселки - это, по сути, известные и "раскрученные" брэнды.
"Основная проблема в том, что такие объекты выставляются на рынок довольно редко. И каждое их появление - своего рода событие. Все эти поселки находятся очень близко от Москвы (а часть из них - в самом городе, как, например, поселок Сокол). И даже несмотря на то, что некоторые из них расположены по не самым престижными, не очень удобным в транспортном плане направлениям (например, по Горьковскому или по Ярославскому), они пользуются повышенной популярностью у покупателей",- говорит Пушкин.
"Предложений в подобных поселках крайне мало",- соглашается с Пушкиным Ирина Тарасова, генеральный директор компании Respect Realty Group. "На многие подобные участки существует негласная очередь, и для риэлтеров они представляют реальный интерес",- уверена Тарасова.
Исторически сложилось, что большинство поселков строилось в западной части Подмосковья, рассказывает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Это обусловлено в первую очередь концентрацией на юге крупных производственных предприятий и неблагоприятной для данного района розой ветров. "Поскольку большинство ветров в Москве дует с севера и северо-запада, весь московский смог перемещается в сторону южной части города. Естественно, поэтому западная и северная части области застраивались активнее",- говорит Маркарова.
Дачная эпоха
Одним из первых дачников был В. И. Ленин, утверждает Евгений Шевченко, эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul"s Yard,- его дом располагался к югу от Москвы, теперь это всем известные Горки Ленинские. Запад и Север стали популярными позднее. Так, народный комиссар Микоян приобрел дачу в районе Красногорска на Рублевском шоссе. В западном Подмосковье Сталин обзавелся дачей, а точнее, лесным участком огромной площади (известная в народе "дальняя дача").
Сегодня в Подмосковье насчитывается 20-25 стародачных поселков. Среди наиболее известных - поселок писателей Переделкино на Минском шоссе, где жили Борис Пастернак, Булат Окуджава, Корней Чуковский. На Калужском шоссе на территории большого пансионата расположен стародачный поселок Ватутинки-Советский Писатель. Участки в нем распределялись только среди писателей. Сегодня в этом стародачном месте, например, живет Эльдар Рязанов.
Еще одно культовое дачное место - Николина Гора на Рублево-Успенском шоссе. Это место стало заселяться еще до войны и представляло собой глухую деревеньку без моста. Сегодня там расположен поселок РАНИС (Работников науки и искусства), где свои дачи имеют Михалковы и Кончаловские. Одна из достопримечательностей поселка РАНИС - дом-музей художника Вересаева, который был сохранен его потомками по их собственной инициативе.
В поселке Жуковка-Академическая жили ученые - физики-ядерщики, а также была дача у композитора Прокофьева, которая недавно была выставлена на продажу. Сегодня это хорошо охраняемый поселок.
Другой не менее известный стародачный поселок - Серебряный бор - расположен в черте города. В свое время в этом ныне престижном стародачном поселке была дача у Шаляпина, позже у Берии. В советское время в нем жила высшая номенклатура НКВД, КГБ, совета министров.
В Серебряном бору была дача у Чкалова - большой участок земли, который частично был распродан его детьми. Сейчас там живет его внук. Недалеко от дачи Чкалова, еще не завоевав титул чемпиона, жил Гарри Каспаров.
У метро "Сокол" находится "поселок художников" - небольшой поселок, в котором дачи давали исключительно художникам. Эта маленькая деревенька в Москве примечательна тем, что в ней нет собственности на землю, и все участки сданы в аренду на 49 лет.
Самые дорогие и востребованные поселки - расположенные в Барвихе и Жуковке на Рублево-Успенском шоссе, "генеральские дачи" в Архангельском на Ильинском шоссе и Переделкино на Минском шоссе, утверждает Евгений Шевченко. Сегодня, безусловно, существует распределение стародачных поселков по направлениям с точки зрения престижности. Затем на расстоянии около 10 км - поселок писателей Внуково. Традиционно интересное место Николина Гора. Затем в негласном рейтинге престижности идут Калужское шоссе, район Ватутинок. Особняком стоит Серебряный бор, пользующийся постоянным и неизменным интересом.
Трансформация спроса и предложения
На загородном рынке в сегменте стародачных поселков превалирует аренда, так как владельцы таких домов предпочитают именно сдавать, а не продавать их, рассказал Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра-недвижимость".
"Сезонность продажи и аренды недвижимости в стародачных местах не отличается от сезонности спроса на рынке в целом: обычно в зимние и летние месяцы наблюдается спад, а в весенние и осенние - рост спроса. Стародачными местами занимаются практически все агентства, присутствующие на загородном рынке",- говорит Мажаров.
Глава Respect Realty Group Ирина Тарасова отмечает, что средняя стоимость земельных участков в стародачных местах по Рублево-Успенскому направлению сегодня составляет $30 000-100 000 за сотку, а по Егорьевскому, например, цифра значительно меньше - $4000-10 000 за сотку. На стоимость влияет качество земли, размер участка, близость к водоему, удобство подъезда и многие другие факторы. Аренда дома с участком может стоить до $15 тыс. в месяц.
Вместе с тем, участники рынка отмечают, что понятие "стародачный поселок" применимо уже далеко не ко всем объектам, ранее входившим в эту группу. По мнению Марины Маркаровой, по мере исчезновения ликвидных земель в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. "Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода",- говорит Маркарова.
С ней согласен и Мажаров: "Сейчас на рынке преобладает тенденция постепенного перехода к организованной застройке, и предпочтение отдается домам с современной инженерией в поселках с единой архитектурной концепцией".
