Разделение квартиры на две. Налогообложение при продаже квартиры при разделении на две Способы обойти преимущественное право покупки

Разделение квартир - это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области

В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных "по горизонтали". Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).

Разделение квартир производится по двум основным принципам:

• Разъединение ранее единой квартиры на две (при обязательном наличии двух санузлов).
• Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению) и у собственника возникла необходимость снова разделить их.

Пример ранее объединенных квартир:

При рассмотрении базисных принципов разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.

Разделение ранее единой квартиры на две

Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.

В противном случае разделение - нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики - установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире. Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:

Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны, оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.

Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.

Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни - перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.

Разделение квартир, видео:

Установка кухни невозможна в следующих случаях:

• Наличие жилых помещений, расположенных этажом ниже предполагаемого места расположения кухни.

Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.

К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м\3-м, но под ней находится нежилое помещение.

• Газифицированная плита.
• При перепланировке с раздеделением однокомнатной квартиры, устройство кухни в единственной жилой комнате, просто на просто лишит ее статуса жилой, что также противоречит действующим нормам .
• Установка кухни под санузлами и ваннами квартир, расположенных сверху, опять-таки запрещена, во избежание ухудшения собственных же жилищных условий.

Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.

Перейдем к следующему немаловажному пункту: действующим законодательством четко прописано следующее условие - наличие отдельного входа в каждую из квартир .

Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура , внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.

Пример разделения квартир:

На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.

Стоит учесть, если мы устраиваем новый вход с лестничной площадки (первый случай), то Жилищная инспекция может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности. И, как следствие - необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей дома.

Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям. Поэтому обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от , подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.

Рассмотрим второй вариант разделения квартир на две (ранее объединенных)

Первое, что необходимо сделать - заказать проект перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.

Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.

Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) - согласия жителей не потребуются. Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.

При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение "о присоединении дополнительной мощности электричества". Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.

По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.

С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на сайте в разделе "Наши работы ".

Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном кирпичном доме по индивидуальному проекту:

При разделении неприватизированной квартиры :

Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.

Разделение квартиры на доли,разделение лицевых счетов

При разделении квартиры на доли, имеет значение, муниципальная ли квартира или относится к коммунальным . Если квартира муниципальная - доли распределяются муниципалитетом. Выделение доли происходит на основании заявления нанимателя. Для упрощения оплаты коммунальных услуг в управляющую компанию подается заявление о разделении лицевых счетов.

Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет "хозяина в доме", а является банальным фискальным реквизитом.

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Задать вопрос

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Оперативно

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Раздел имущества – в целом обычная, хоть и подчас связанная с конфликтами сособственников и иных лиц процедура. Чаще всего массу проблем вызывает раздел недвижимости, будь то . Но еще более сложным для раздела объектом является квартира, которую собственники решили поделить на два независимых и обособленных объекта недвижимости. Возможно ли разделение одной квартиры на две квартиры и какие сложности ждут владельцев имущества?

Можно ли разделить квартиру на две квартиры

Согласно практике разделение одной квартиры на две равноценных является более редким явлением, чем объединение двух помещений в одно. Вместе с этим, все же существуют ситуации, которые требуют разъединения одной большой квартиры, например, при наследовании такой недвижимости несколькими родственниками или же во время бракоразводного процесса семейной пары.

Чаще всего причинами раздела жилья, расположенного в многоквартирном доме, становятся следующие обстоятельства:

• Ввиду для того чтобы произвести раздел одной квартиры на 2 части, с целью приобретения каждым из супругов обособленного жилого помещения;
• В случае передачи , при котором родственники не рассматривают, как вариант раздел или продажу квартиры с последующим разделом вырученных за нее средств, а также не хотят распоряжаться указанным имуществом в совместном порядке;
• При достижении ребенком совершеннолетнего возраста, а также его вступлении в брачные отношения, что требует отдельного жилья, которое можно получить путем выделения в натуре доли от общей семейной квартиры;
• Жилая недвижимость была куплена в коммерческих целях, в виду того, что на приобретение двух отдельных квартир может понадобиться существенно больше материальных вложений, чем на одну большую, но с идентичной площадью.

Все эти причины больше носят бытовой нежели юридический характер и отнюдь не являются исчерпывающими. В жизни могут возникнуть и другие ситуацию, когда потребуется раздел квартиры.

Можно ли делить квартиру, если она большая

Намного тяжелее реально разделить 2-ух уровневую квартиру или большую, например, состоящую из трех-четырёх комнат. Действующее законодательство определяет, что каждое вновь созданное жилое помещение должно иметь при себе отдельные санузлы (ванная/душевая и туалет), помещение, оборудованное под кухню, а также наличие отдельного выхода на лестничную площадку.

При этом не должны нарушаться права других жильцов многоквартирного дома и не может быть поставлена под угрозу их безопасность и комфорт.

Важно! Если в случае раздела жилья, ранее состоящего из двух квартир, санузел можно было просто вернуть на ранее отведенное место, то при разделе целой квартиры, планируемые места для установки ванной комнаты и туалета необходимо перевести из статуса жилого помещения в нежилое. Указанная процедура представляется достаточно сложной для реализации, а в большинстве случаев — и вовсе невозможной.

Аналогичные проблемы могут возникнуть при создании двух кухонь. Поскольку в квартире уже имеется место для одной, то для второй необходимо составлять соответствующий проект, который также имеет свои нюансы:

• Действующим законодательством запрещено обустройство кухонного помещения, в случае если под его предполагаемым местом размещения находится жилая комната, в связи с тем, что такие действия могут существенно ухудшить жилищные условия соседей, проживающих этажом ниже.
• Также запрещена установка газовой плиты в кухонной нише, которая располагается в однокомнатной квартире, в виду того, что комната, с находящейся в ней газовой плитой в принципе не может иметь жилого назначения.

Важно! Только в виду соблюдения всех вышеуказанных условий имеется возможность провести разделение квартиры на две обособленных, что в домах старой планировки практически невозможно.

Кроме того, сложности могут возникнуть и при создании отдельного входа для второй квартиры. Это вызвано тем, что для осуществления указанных действий необходимо будет пробить несущую стену. В случае если дверь будет выходить на лестничную площадку, следует получить разрешение всех владельцев другие квартир. Существует и другой вариант для создания отдельного выхода — сооружение тамбура внутри исходного жилья. Однако такие действия могут привести к потере части жилой площади и, как следствие, вынужденному уменьшению размеров остальных комнат.

Если квартира сформирована из 2 квартир

Разделение такой жилой недвижимости, как правило, не вызывает особых осложнений, однако, это не является поводом считать, что для проведения раздела данной квартиры достаточно лишь возвести перегородку в отведенном месте. Для осуществления указанных действий нужно будет приложить некоторые усилия и решить множество вопросов, например:

• Составить проект проводимой перепланировки или подключить к данной цели соответствующие организации. В проектной документации необходимо отразить возможность установки перегородки между обособленными помещениями, а также порядок восстановления ранее заделанного доступа во второе жилье с лестничной клетки. В большинстве случаев объединение жилых помещений предусматривает устранение лишних ванных комнат и санузлов, в случае проведения обратной перепланировки производится восстановление таких комнат, а также устанавливается возможность для создания второй кухни или кухонной ниши.
• Необходимо произвести раздел системы электрического и водоснабжения, которые ранее были объединены в одну. С этой целью заинтересованным лицам необходимо получить соответствующие разрешительные документы из уполномоченных органов.
• Получить разрешительную документацию на проведение перепланировки в органах местного муниципалитета. Указанные действия не вызовут особых проблем, если проект будет выполнен в соответствии с установленными законодательством нормативами, а также иметь все необходимые дополнительные приложения.
• Произвести работы по разделению жилой недвижимости в натуре.
• Составить и подписать акт выполненных работ по перепланировке жилья.
• Зарегистрировать имущественные права на каждую вновь созданную квартиру.

Это лишь краткий перечень организационных и технических мероприятий, связанных с разделением одной квартиры на два объекта. К тому же перечень выше актуален для ситуаций, когда оба собственника контактирую друг с другом и готовы на раздел. В противном же случае, даже при наличии технической возможности раздела в натуре, делиться придется через суд.

Когда нельзя разделить квартиру

Наряду с указанными выше требованиями к перепланировке жилого помещения существует также ряд условий, которые обуславливают невозможность раздела квартиры в многоэтажном доме, а именно:

• Переустройство/перепланировка квартиры, может привести к ухудшению прочности, а также разрушению несущих конструкций строения, нарушению сохранности или внешнего вида фасадов многоэтажного дома, неисправностям инженерных систем или подобного оборудования, ухудшению работы противопожарных механизмов.
• Указанные действия влекут за собой нарушение охраняемых прав и законных интересов жителей соседних квартир.
• Запрещена перепланировка или переоборудование жилья, если в результате таких работ помещение не будет иметь источника естественного освещения или отопительных приборов;
• Вентиляционные каналы, относящиеся к кухне, ванной комнате и санузлу будут объединены с каналами, имеющими выход к жилым помещениям.
• В случае нарушения других предусмотренных законодательством норм и правил.

Эти условия в основном актуальны для , которые в силу своей малой площади и сложностей с коммуникациями непригодны для раздела в натуре. Самым простым способом раздела имущества будет продажа объекта с последующей дележкой средств.

Если многоквартирный дом малоэтажной застройки

Часто на просторах и столицы и страны в целом можно встретить объекты малоэтажного строительства в 1-2 этажа, имеющие в своем составе 4-8 квартир. Фактически, это почти частные дома, где каждая квартира может иметь обособленный выход или же общий тамбур-подъезд на 2-4 квартиры.

В этих случаях шансов на раздел больше, поскольку перепланировка и обустройство коммуникаций и отдельного выхода все же проще, чем в 9 или 16-этажном доме.

На раздел квартиры в малоэтажном жилом доме также распространяются все требования, перечисленные выше.

Пример. Ивановы Н. и А. решили разделить квартиру в многоквартирном и малоэтажном жилом доме добровольно. В доме на 8 квартир и 2 этажа все выходы жилых помещений выходили в общий тамбур – 4 квартиры на первом и 4 квартиры на втором этаже.

По результатам строительно-технической экспертизы было установлено, что физически разделить жилое помещение возможно, однако с обустройством отдельного выхода есть ряд проблем – в силу специфики планировки некуда выводить дверь в тамбуре.

В результате раздел квартиры в натуре для Ивановых был признан невозможным.

Как разделить квартиру на две отельные квартиры

Как и в большинстве случаев раздела недвижимого имущества, разделение жилья в многоквартирном доме в первую очередь требует волеизъявления всех его собственников, которое выражается в заключении соответствующего соглашения. Если компромисса в указанном вопросе найти не удалось, то разрешение на проведения указанных действий можно получить только в судебном порядке.

Соглашение о разделе квартиры на две

Соглашение о разделе одной квартиры на две заключается между всеми собственниками такой недвижимости. Оно не подлежит нотариальному заверению, но стороны могут его удостоверить у нотариуса по желанию, подстраховавшись от возможных неожиданностей.

В соглашении о добровольном разделе должна содержаться следующая информация:

• Место составления документа;
• ФИО всех собственников;
• Данные о предмете раздела такие, как адрес, общая площадь и т.д.;
• Информация инвентаризационного характера, технические данные;
• Стоимость недвижимости согласно проведенной оценке;
• Порядок раздела реальных долей, отходящих каждому владельцу;
• Данные о том, что объект соглашения не продан, не подарен, а также не находится в залоге или под арестом;
• Согласование порядка несения сторонами определенных расходов, связанных с разделом недвижимости;
• Дополнительные пункты, предусмотренные законодательством;
• Дата составления документа;
• Подписи всех совладельцев.

Соглашение составляется в трех экземплярах без нотариального удостоверения и в четырех – с нотариальным заверением.

• 1 экземпляр останется у нотариуса;
• По 1-му – у каждого собственника;
• Еще один – уйдет в Росреестр для регистрации прав.

Примерный образец соглашения в данном случае можно посмотреть на примере жилого дома, выделяемого в натуре.

Как заключается

Как уже было отмечено, для составления соглашения о реальном разделе квартиры владельцам недвижимости необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить следующий пакет документов:

• Документация технического характера на делимую квартиру;
• Правоустанавливающие документы на объект раздела;
• Свидетельство о госрегистрации совместной собственности на жилое помещение;
• Идентифицирующие личность документы всех собственников;
• Свидетельство о расторжении или заключении брачных отношений, в случае если владельцами недвижимости являются муж и жена.
• Другие необходимые для подтверждения отраженных в соглашении данных документов.

Аналогичный пакет документов потребуется и для заключения соглашения без нотариуса, когда составленный документ собственники сразу несут в Росреестр или МФЦ для сдачи на регистрацию прав на вновь образованные объекты недвижимости.

Расходы

Заключение соглашения о реальном разделе квартиры может вызвать некоторые расходы, связанные с осуществлением указанной процедуры, например:

• Оплата работ по установлению оценочной стоимости делимого объекта собственности (от 2000 до 5000 рублей);
• Проведение строительно-технической экспертизы (от 10 000 рублей);
• Государственная пошлина, выплачиваемая при регистрации документа в размере 0,5 % от цены спорной квартиры.
• Расходы, связанные с регистрацией имущественных прав на вновь созданные квартиры в органах Росреестра (2000 рублей по состоянию на 2019 год).

Все суммы расходов, исключая пошлину, указаны приблизительно. Более подробно уточняйте в соответствующих учреждениях в своем регионе, расценки у которых могут существенно разниться даже в пределах 1 населенного пункта.

Судебный раздел

В случае если владельцы спорной квартиры не смогут найти точек соприкосновения в вопросе разделения квартиры, то указанный спор подлежит решению путем подачи соответствующего искового заявления в судебные органы.

Исковое заявление о разделе квартиры подается исключительно в суд районного звена в силу специфики спора и стоимости иска. Вопросы, касающиеся недвижимого имущества в силу его стоимости, не подпадают под компетенцию мировых судей.

Порядок действий

Для осуществления раздела жилой недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

• Проведение оценки делимой недвижимости, для установления ее точной стоимости и расчета цены государственной пошлины;
• Определение порядка раздела квартиры. Для указанных целей могут быть привлечены специалисты, которые проведут строительно-техническую экспертизу, с целью установления возможности разделения жилья;
• Составление искового заявления и сбор всех документов, подтверждающих позицию заявителя, а также дальнейшая подача указанного пакета документов в суд;
• Принятие участия в судебном процессе и ожидание рассмотрения иска по сути;
• Получение решения суда и реализация его требований.

Самое сложное начнется после решения суда – обязание собственника сделать перепланировку, особенно если суд возложил какие-либо обязанности на обоих владельцев жилья.

Процедура

После того, как исковое заявление поступило в производство, судья назначает слушанье по рассмотрению требований указанного документа. При разрешении спора по сути, суд руководствуется доводами сторон по делу, предоставленными ими доказательствами, а также материалами строительно-технической экспертизы, которая может быть, как приобщена к дополнениям к исковому заявлению, так и назначена по инициативе суда. После изучения всех обстоятельств, имеющих место для полного и всестороннего рассмотрения дела, суд выносит решение о возможности разделения одной квартиры на две отдельные.

Однако, согласно практике, раздел жилья в многоэтажном доме на несколько частей практически невозможен ввиду большого количества требований технического характера, предусмотренных для указанной процедуры.

Как правило, наиболее вероятной возможностью для осуществления выдела двух квартир из исходной являются случаи, когда:

1. спорное жилье ранее состояло из двух обособленных квартир;
2. жилье имеет большую площадь и дублирующие узлы (санузел, кухня);
3. здание является одноэтажным, что позволяет без особых проблем осуществить одно из самых существенных условий для такого раздела – создать отдельные выходы для каждого вновь созданного помещения.

В остальных случаях суд может прийти к выводу об установлении порядка пользования указанной недвижимостью, выплате денежной компенсации или ее реализации, с последующим распределением вырученных средств между владельцами.

Стоимость пошлины

В связи с имущественным характером данной категории исков, указанный документ подлежит оплате государственной пошлины. Оговоренный налог рассчитывается из общей суммы исковых требований, согласно нормам ст. 333.19 НК РФ.

Кроме того, в некоторых случаях сторонам необходимо будет оплатить проведение строительно-технической экспертизы, а также услуг представителей в суде.

Порядок расчета пошлины изложен в таблице ниже.

Заявление

• Название и адрес суда;
• Данные сторон по делу (ФИО, адреса, контакты);
• Цена искового заявления;
• Описательная часть, в которой содержатся сведения относительно порядка приобретения и использования квартиры, а также долях, принадлежащих собственникам;
• Указание причин обращения в судебные органы, а также данные относительно добровольного решения спорного вопроса;
• Отражение в мотивировочной части иска предпочтительного варианта разделения спорного жилья, объясняя свою позицию нормами законодательства;
• Список дополнительных материалов;
• Подпись и дата.

Когда частный дом принадлежит нескольким собственникам, может возникнуть необходимость разделить жилое пространство между владельцами. Сложность процедуры зависит от планировки дома, размеров долей владельцев и особенностей местных градостроительных регламентов.

Процедура раздела на две семьи

Право собственников разделять общее жильё на доли закреплено в ст. 252 Гражданского кодекса. Под разделением дома на две семьи понимают выделение каждой из семей доли из общей собственности.

Каждой семье отводятся то количество комнат и нежилых помещений в доме, площадь которых соответствует общему размеру долей, которыми владеют члены семьи.

При этом не допускается:

• Разделение отдельных комнат без установки перегородки;
• Оставление важных нежилых помещений (кухни, санузла) в собственности одной семьи;
• Выделение одной семье жилой площади меньше минимальной установленной для данного состава семьи в данном регионе.

Минимальная площадь определяется законами каждого региона отдельно, в среднем по стране минимальная жилая площадь на одного человека составляет 14 кв. м, на семью из двух человек – 25 кв. м, на семью из трех человек – 40 кв. м.

Если дом находится в общей совместной собственности, то перед разделением долей следует определить их размеры.

В общем случае раздел дома между семьями происходит следующим путем:

1. Определение доли, принадлежащей каждой семье;
2. Обращение в архитектурно-планировочное бюро;
3. Составление проекта раздела дома;
4. Согласование проекта с инженерной службой БТИ;
5. Проведение работ по перепланировке (при необходимости);
6. Получение новых технических планов;
7. Регистрация права на полученные части дома.

Информация о принадлежащих семьям долях содержится в ЕГРН. Члены семей могут получить выписку путем обращения в МФЦ с паспортом.

В архитектурном бюро разрабатывается проект перепланировки таким образом, чтобы каждой семье отводилась площадь в соответствии с размером ее общей доли. При планировании работ специалисты учитывают инженерную безопасность работ и расположение долговременных коммуникаций.

Для раздела потребуются следующие документы:

• Кадастровый паспорт на участок под домом;
• Выписка из реестра недвижимости о собственниках долей;
• Технический паспорт на здание;
• Копии паспортов собственников.

Если службы БТИ или Росреестр отказываются согласовывать проект дома и регистрировать право собственности, владельцы долей могут оспорить отказ в судебном порядке, для этого необходимо заручиться независимой инженерной экспертизой, доказывающей безопасность планируемых работ.

При разводе

Развод предполагает деление всего имущества супругов поровну. Если супруги не согласны с делением площади дома по умолчанию на две равные части, они обращаются в судебные органы. Дальнейшая процедура раздела дома зависит от решения суда.

При разводе проект раздела составляется на основании решения суда о распределении долей между бывшими супругами.

Если у одного из супругов доля оказалась меньше минимальной необходимой для проживания по региональному закону, то такому супругу вместо выдела части дома выплачивается компенсация.

В таком случае раздела дома не происходит. В остальных случаях раздел осуществляется в соответствии с общими правилами.

Доли в натуре

Если после составления проекта выяснилось, что разделить дом на доли без изменения его конструкции физически невозможно, то проводятся работы по перепланировке. В ходе перепланировки производятся следующие работы:

• Устанавливаются и сносятся межкомнатные перегородки;
• Перестраиваются лестничные проемы;
• Ставятся дополнительные входные двери;
• Переносятся несущие стены.

Данные работы проводятся по проекту архитектурного бюро, согласованного в БТИ, чтобы перепланировка была законной.

Перепланировка может быть двух типов:

1. Внутренняя;
2. Внешняя.

При внутреннем типе несущие стены не меняют основного местоположения, а меняется только конфигурация внутренних перегородок между комнатами и устанавливается дополнительная входная дверь.

Внешний тип предполагает разделение дома на два отдельных строения с отдельными адресами для каждого владельца.

Физическое разделение возможно не для всех домов, так как по градостроительным требованиям расстояние между жилыми домами в частном секторе не может быть меньше 6 метров.

Чтобы разделить дом на два отдельных здания в натуре, собственники долей перестраивают срединную часть дома под общий гараж с капитальной перегородкой, чтобы использовать 6 метров, а не оставлять между домами пустое пространство.

После завершения работ, как по внутренней, так и по внешней перепланировке необходимо пригласить специалистов из БТИ для осмотра проведённых работ и составления акта о соответствии новых зданий строительным нормам.

Делим дом на квартиры

Одним из вариантов разделения частного дома на изолированные части, принадлежащие отдельным собственникам, является раздел такого жилья на квартиры с последующим переводом из частного здания в многоквартирный дом.

Для этого общее помещение в доме перестраивают в отдельные квартиры, после чего обращаются в администрацию с заявлением о переводе дома в многоквартирный.

Для перевода частного дома в многоквартирный собственники должны:

1. Обратиться в архитектурную фирму для создания проекта;
2. Утвердить созданный проект в БТИ и коммунальных службах;
3. Нанять подрядную компанию и провести работы по переустройству дома;
4. Обратиться в администрацию для смены вида разрешенного землепользования участка;
5. Написать заявление в Градостроительный комитет о переводе дома в многоквартирный.

Сотрудники архитектурной фирмы создают проект, по которому подрядчики делают входы в квартиры внутри дома и выполняют прочие работы.

Частные дома расположены на участках, предназначенных для ИЖС, поэтому необходимо изменить их дополнительный вид разрешенного землепользования на «Земли для малоэтажного строительства».

Такой перевод происходит путём публичных слушаний в администрации. В качестве аргументов собственники дома приводят необходимость разделения дома на отдельные квартиры.

После смены назначения участка под домом собственники вновь обращаются в администрацию с заявлением, в котором излагают необходимость перевода частного дома в многоквартирный на основании:

• Фактического состояния дома;
• Измененного целевого назначения участка.

Заявление рассматривается 30 дней, после вынесения положительного ответа собственники получают новые технические паспорта в БТИ, и на их основе регистрируют право собственности на квартиры в Росреестре.

При реконструкции

Под реконструкцией понимается изменение архитектурного облика здания путем изменения фасада, места расположения входных дверей и иных элементов.

Если необходимо провести разделение дома при его реконструкции, то план работ нужно составлять в соответствии с размерами долей, на которые требуется разделить здание.

Для разделения дома на реконструкции потребуются следующие действия:

1. Составление проекта реконструкции в планировочном бюро;
2. Согласование проекта реконструкции с каждым собственником здания;
3. Согласование проекта в БТИ;
4. Внесение необходимых изменений в проект;
5. Заключение договора с подрядчиками и проведение работ;
6. Регистрация новых прав собственности.

Этап согласования проекта лучше назначить не после сдачи проекта сотрудниками бюро, а на этапе его разработки, чтобы не пришлось обращаться повторно.

Утверждение проекта в БТИ является завершающим этапом согласования, на котором планируемые изменения в конструкции дома проходят утверждение у коммунальных служб.

Службы оценивают безопасность планируемой реконструкции для водопроводных, газовых и электрических коммуникаций, без их положительного заключения работы по реконструкции запрещены.

После завершения всех работ происходит приёмка проекта у строительной организации. Для составления нового технического паспорта для каждого здания сотрудники инженерной службы БТИ производят замеры и необходимые расчёты.

Завершающим этапом становится внесение сведений в единый реестр недвижимости о новых параметрах зданий и их владельцах.

Раздел дома на доли происходит по инициативе владельцев таких долей путем их выдела из общей собственности. Разделение частного дома на доли или отдельные квартиры происходит при обязательном участии специалистов по строительству и представителей государственных инженерных служб.

Любая квартира или дом представляет собой капитал, который можно использовать для того, чтобы существенно «расширить жилплощадь». Купить еще одну квартиру или переехать в более просторную. Раньше люди менялись «с доплатой». Но сегодня «доплаты» таковы, что без помощи ипотечного кредита их просто не осилить. Банки уже сегодня предлагают программы, рассчитанные на клиентов, которые, говоря бюрократическим языком, хотели бы «улучшить жилищные условия».

К большой добавляем маленькую

Представим семью, которая живет в двухкомнатной квартире стоимостью $300 тыс. и хочет отделить женатого сына, купив однокомнатную квартиру за $150 тыс. Допустим, из-за небольшого «белого» дохода молодой семье не удалось получить обычный ипотечный кредит. В таком случае выходом может стать ломбардная ипотека.

Главный принцип ломбардной ипотеки - оформление в залог не приобретаемой, а старой, уже имеющейся, квартиры. Такой кредит предлагают Городской ипотечный банк, Дельта-Кредит, Райффайзенбанк, ИБ «КИТ-Финанс», Собинбанк, Московский кредитный банк, Банк Москвы, Банк «Возрождение».

Прежде банки брали в залог как приобретаемое, так и уже существующее жилье. А теперь дают кредиты под залог только одной квартиры – уже существующей. Кредит обычно не превышает 80% стоимости недвижимости. 100% стоимости жилья не предлагает ни один банк. В нашем случае требуемые $150 тыс. составляют 50% рыночной цены $300 тыс. Кредит вполне получить реально. Если кредит берется на срок 20 лет, под 14% годовых, то ежемесячные выплаты будут около $1500.

При целевом ломбардном кредите деньги предоставляются только на определенную покупку. В нашем случае банк потребует предоставить документы, подтверждающие тот факт, что на заемные средства была приобретена именно жилая недвижимость. Данный банковский продукт предполагает обычные при ипотеке процентные ставки.

Что ликвидно, а что - нет

Получить ломбардный ипотечный кредит может не каждый обладатель жилой недвижимости. Предмет залога – квартира, коттедж или таун-хаус – должен быть ликвиден, то есть банк должен увериться, что в случае дефолта заемщика залог можно легко реализовать. Следовательно, недвижимость должна быть оценена специалистом компании, которой доверяет банк-кредитор. Стоит такая услуга около $100.

По словам директора по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы НэоЦентр Виктора Макарова, обычно к квартире в многоквартирном доме банки предъявляют следующие требования:

Квартира не должна располагаться в аварийном здании, в доме, включенном в списки сносимых объектов. Лучше всего, если дом построен не ранее 1970 года. В иных случаях возможны проблемы – не все банки принимают малогабаритные квартиры, квартиры в хрущевских домах;

Квартира не должна подвергаться несанкционированным перепланировкам;

В доме не должно быть деревянных или смешанных перекрытий;

Возможны проблемы, если квартира уже продавалась более трех-четырех раз. Разумеется, обязательна юридическая чистота объекта;

Возможны трудности, если один из собственников квартиры или лиц, имеющих право пользоваться данным помещением – ребенок или недееспособный гражданин;

Невозможна передача в залог недвижимости, в которой зарегистрированы более пяти человек;

Если жилье принадлежит нескольким собственникам, все владельцы должны дать письменное согласие на сделку и выступить поручителями по кредиту;

Если в квартире помимо ее владельцев прописаны еще некие лица, они должны предоставить нотариально заверенное согласие на передачу квартиры в залог;

Нельзя отдать в залог часть или долю владения недвижимостью.

Что интересно, к новому жилью строгих требований не предъявляется. Новая недвижимость может быть какой угодно, в том числе находиться в доме, предназначенном под снос, или оказаться загородным домом в регионе, где банк не присутствует.

Андеррайтинг: на слово больше никто не верит

Ужесточение требований банков к заемщикам коснулось абсолютно всех, в том числе и желающих взять ипотечный ломбардный кредит. По наблюдениям руководителя ипотечного направления агентства недвижимости «Держава» Виктории Наймушиной, еще год назад ипотечный кредит под залог существующей недвижимости получить было очень просто. Клиенту достаточно было заполнить анкету и заявить, что он зарабатывает энную сумму. Он получал кредит даже в том случае, если квартира принадлежала не ему, а родителям.

Времена изменились, и теперь потенциальным заемщикам ломбардного ипотечного кредита придется проходить процедуру андеррайтинга на общих основаниях и убеждать банк, что они смогут выплатить остаток стоимости квартиры. Причем теперь многие банки примут в залог только принадлежащую лично ему недвижимость.

Меньшую «меняем» на большую

Клиентам, которые желают получить деньги под залог существующего жилья, чтобы приобрести с помощью ипотеки, например, квартиру для детей или для сдачи в наем, мы идем навстречу, - говорит руководитель отдела продаж на вторичном рынке жилья Русского ипотечного банка Сергей Борисов. - Также существуют клиенты, которые закладывают московскую квартиру, чтобы приобрести загородный дом. А вот для тех, кто просто хочет «разморозить» недвижимость, Русский ипотечный банк создал иной кредитный продукт – кредит на любые цели. Но он выдается не на столь выгодных условиях, как целевые ломбардные ипотечные кредиты «Залог Классический» и «Залог Загородный».

Особняком в перечне программ банка стоит кредит, который называется «Новые метры». Но ломбардным он не является, так как не предполагает залога существующего жилья. Он рассчитан в основном, на тех, кто хочет продать существующее жилье и купить квартиру лучшего класса или большей площади. Например, семья хочет переехать из квартиры стоимостью $200 тыс. в квартиру стоимостью $300 тыс. Учитывая стоимость существующего жилья, необходимо занять $100 тыс.

В такой ситуации сложно воспользоваться стандартными ипотечными продуктами, особенно если доходы потенциального заемщика могут не устроить банк. Да и чисто технически осуществить сделку будет непросто: придется или сначала продавать старую квартиру и жить на съемной, пока риэлторы подберут новое, лучшее жилье; или убеждать андеррайтеров банка в том, что вы действительно намерены продать старое жилье и досрочно погасить кредит. Банки на это идут крайне неохотно.

«Единственным банком, предлагающим ипотеку, под залог приобретаемого, а не имеющегося жилья, но готовый учесть возможности частичного погашения кредита за счет средств от продажи уже существующей недвижимости, является Русский ипотечный банк», - говорит Сергей Борисов. Сходство с ломбардной ипотекой в том, что банк выдает кредит лишь на 90% от стоимости приобретаемого жилья.

На практике схема работает так: наша семья обращается в банк, где проходит процедуру андеррайтинга и доказывает, что способна погасить необходимый ей кредит. Затем уже существующее жилье должно пройти процедуру оценки – в нашем примере ее рыночная стоимость составляет $200 тыс. В таком случае банк готов предоставить семье средства, необходимые для покупки квартиры стоимостью $300 тыс, в размере 90% стоимости жилья ($270 000). Заемные средства клиент получает прямо на сделке.

Есть еще одно отличие услуги «Новые метры» от классической ломбардной ипотеки. Договор предусматривает, что первые полгода клиент ничего не платит банку. Это время дается на переезд, ремонт, продажу старого жилья, которое как юридически и физически свободное можно реализовать за максимальную цену.

В случае, если клиент спустя полгода все еще не провел первый платеж, банк потребует досрочного погашения ипотечного кредита. И это понятно: первый и самый большой платеж большинство потребителей кредита «Новые метры» выплачивают именно из средств, полученных за счет продажи старого жилья. Однако юридического требования продавать старую квартиру банк не предъявляет.

Сумму первого, самого крупного платежа банк рассчитывает, предусматривая возможность внезапного падения стоимости квадратного метра. По версии банка, старая квартира, которую необходимо продать, стоящая сегодня $200 тыс., может упасть в цене до $140 тыс. (при падении стоимости квадратного метра на 60% в год, то есть на 30% за полугодие). Именно такой и будет сумма первого взноса - $140 тыс. Сюда уже включены проценты за полугодие пользования кредитом. Процентная ставка в первом полугодии составляет около 14%, после внесения первого платежа она снижается.

При условии стабильного или растущего рынка на руках у клиента останутся дополнительные средства (даже при условии, что квартира по-прежнему будет стоить $200 тыс.), которые он может как потратить по собственному усмотрению, так и внести в качестве досрочных платежей по кредиту. Никаких штрафов за досрочное погашение «Новые метры» не предусматривают, и дальше кредит погашается, как обычный ипотечный – аннуитетными платежами.

Подробные кейсы по использованию этой идеи на практике можно найти на сайте Клуба инвесторов «Территория инвестирования».

Актуальность идеи

Один из важнейших принципов любого инвестора в недвижимость заключается в делении большой площади на несколько маленьких. Сдача двухкомнатной квартиры будет не так рентабельна, потому что разница арендой стоимости однушки и двушки невелика. А вот если сделать из двушки две однушки, то увеличить конечный доход от сдачи их в аренду можно почти вдвое.

Квартиры-студии пользуются у современных россиян наибольшим спросом. Высокие ритмы жизни заставляют людей много работать, проводить совсем немного времени дома. Поэтому и площади для проживания требуются небольшие. Главное, чтобы в квартире было все необходимое:

1. место для сна и отдыха;
2. ванная;
3. кухня;
4. мебель (диван, стол, стулья, шкаф);
5. практичный, но недорогой ремонт.

Разделяя двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, нужно просто следовать этим принципам, и тогда найти арендаторов будет несложно.

Однокомнатные квартиры интереснее еще и из-за их высокой ликвидности. Такую недвижимость легко сдать в аренду или продать. А вот двухкомнатная квартира пусть и стоит не намного больше однокомнатной, зато пользуется меньшим спросом. Молодежь предпочитает жить в маленьких помещениях за невысокую плату.

Перепланировка квартиры: с какими трудностями можно столкнуться?

Для осуществления вышеизложенной идеи лучше покупать квартиру в новостройке. Это позволит заранее выбрать планировку будущей недвижимости. Лучше купить просто саму коробку под квартиру, а возведением внутренних стен заняться самостоятельно.

Многих граждан прельщает идея приобретения квартир со свободной планировкой. С юридической точки зрения такого термина не существует. И пусть стен в квартире нет, зато в поэтажном плане БТИ или застройщика указаны места для размещения жилых комнат, кухни и ванной.

Свободная планировка позволит зонировать квартиру самостоятельно, но придерживаться установленных требований все равно придется. В противном случае согласовать изменения с БТИ не получится.

Больше всего сомнений и вопросов возникает из-за необходимости строительства двух кухонь и санузлов. Чтобы действия владельца недвижимости были правомерными, необходимо учитывать немало нюансов.

Как правильно возвести санузлы?

Российское законодательство допускает размещение санузлов исключительно над нежилыми помещениями. Получается, что нужно будет смотреть, где располагаются комнаты у соседей снизу. Поэтому выходы из положения могут быть следующими:

1. Покупка квартиры на 1-м этаже . Так как внизу находится подвальное помещение, то и размещать санузел можно где угодно.
2. Размещение второго санузла в коридоре . В этом случае туалет будет размещен над коридором соседей, а значит, над нежилым помещением.

Есть и еще один вопрос – проведение канализации. С установкой труб для воды проблем не будет, так как они могут быть расположены где угодно. А вот канализацию провести в другую часть комнаты будет проблематично из-за необходимости делать уклон размером в 5 см на 1 м длины трубы. Такое размещение будет доставлять жильцам неудобства. Чтобы избавиться от проблемы, можно выбрать одно из следующих решений:

1. Если квартира расположена на 1-м этаже, то канализацию можно провести через подвал. Предварительно нужно будет получить разрешение у ЖЭКа или обслуживающей организации.
2. Приобрести канализационный насос, создающий давление в выходной трубе. Такое приспособление будет двигать стоки без наклона самой трубы. Канализацию в этом случае можно будет расположить где угодно, даже у потолка. Стоимость такого насоса – 30 000 рублей и выше, если необходим прибор, работающий при температуре 80 0 С. Если же температура стоков не будет превышать 40 0 С, то насос можно купить в 5 раз дешевле.

В ванной комнате потребуется разместить унитаз, раковину и душевую кабину или поддон. Все это вполне реально уместить на 2 м 2 .

Правильное размещение кухни

Использование газа в квартирах допустимо только в специально отведенных помещениях. Плита не может стоять в жилой комнате. Поэтому клапан на газовую трубу лучше установить сразу же, а для будущих жильцов купить электрические плиты или микроволновки. От этого жилая комната кухней не станет.

Отдельное помещение для кухни не понадобится, достаточно выделить пространство для холодильника, электрической плитки, стиральной машинки в комнате. Такое расположение и позволяет назвать квартиру студией.

Согласование с БТИ

Главная сложность в проведении перепланировки заключается в согласовании вносимых изменений с БТИ. Перед походом в инспекцию необходимо будет составить план будущих квартир. Просто нарисовать от руки его не получится. За помощью нужно будет обращаться в специальный сертифицированный центр. Там не только помогут составить план в соответствии со всеми требованиями, но и дадут советы относительно процедуры узаконивания перепланировки.

Составить план будущей перепланировки могут только те компании, которые имеют допуск СРО.

Длительность составления перепланировки – до 3 дней. Стоимость работы – от 10 000 рублей.

Начинать работы можно будет после получения разрешения от Межведомственной комиссии. Только после этого принимается решение об узаконивании перепланировки. По итогу владелец недвижимости получает на руки соответствующий акт, с которым необходимо обратиться в Кадастровую палату.

На свой страх и риск человек может произвести незаконную перепланировку. Но в случае обнаружения несанкционированных изменений в квартире, придется возвращать все в исходное состояние.

Подсчет затрат

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры с площадью в 45 м 2 в городах с населением 400 000 – 600 000 рублей равна 1 500 000 рублей. Это будет главная статья затрат. Дополнительно потребуются деньги на ремонт квартиры. Штукатурка по строительному правилу, шпаклевка стен, наливные полы, поклейка обоев, укладка линолеума, натяжные потолки – на все это вместе с работой и материалами уйдет не меньше 200 000 рублей.

Покупка холодильников, электрических плит, стиральных машин, микроволновок, столов, стульев, диванов потребует вложений в размере еще 120 000 рублей.

На составление плана перепланировки и различные согласования уйдет еще порядка 30 000 рублей.

Общая сумма затрат: ~1 850 000 рублей.

На ремонт и оборудование двухкомнатной квартиры ушло бы на 150 000 рублей меньше.

Если нужной суммы на покупку квартиры у инвестора нет, то ему придется брать ипотеку в банке. Рассчитаем сумму переплаты с базовыми условиями:

При оформлении кредита к сумме затрат может прибавиться еще 880 000 рублей. Тогда итоговая сумма затрат составит 2 730 000 рублей.

Необязательно копить несколько лет нужную сумму на покупку квартиры или брать ипотеку в банке. К инвестированию можно привлечь других людей, пропорционально или в долях разделив затраты и сумму получаемого дохода.

Можно рассмотреть вариант и досрочного погашения ипотеки. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» банки не имеют права запретить клиенту вернуть взятые в долг деньги раньше установленного срока. Заемщику не только не придется платить дополнительные комиссии и проценты, но он еще получит возможность пересчитать переплату по кредиту в соответствии со сроком фактического использования банковских средств.

Уровень доходов и срок окупаемости

Теперь же определимся, насколько выгоднее будет сдавать 2 однокомнатные, а не 1 двухкомнатную квартиру.

Получается, что за счет дополнительного инвестирования в квартиру всего 150 000 рублей можно снизить срок окупаемости на 4 года при оформлении ипотеки и на 2,4 лет при использовании собственных средств.

При желании можно сдавать такую квартиру не помесячно, а посуточно. Тогда прибыль может оказаться выше еще в 1,5–2,5 раза.

Подведем итоги

Переделка двухкомнатной квартиры в две однокомнатные – дело, безусловно, прибыльное. Но при ее осуществлении может возникнуть немало сложностей: дополнительные затраты, необходимость согласования изменений в планировке, поиск двух арендаторов вместо одного. Зато на выходе предприниматель сможет быстрее вернуть вложенные средства и начать получать стабильный пассивный доход от недвижимости.

В заключение несколько интересных видео